Kontoauszüge für Vermieter: Mieteinnahmen für die Beilage E1b auswerten
Als Vermieterin oder Vermieter erklären Sie jedes Jahr die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) in der Beilage E1b und rechnen die Betriebskosten mit Ihren Mietern ab – im Vollanwendungsbereich des MRG bis spätestens 30. Juni des Folgejahres. Beides beginnt mit den Buchungen auf dem Konto, auf dem die Miete eingeht. SmartKontoauszug wandelt die PDF-Auszüge von 8 österreichischen Banken in eine Excel- oder CSV-Tabelle um: Mietzins und Betriebskosten-Akonti, Kreditzinsen, Handwerkerrechnungen, Hausverwaltung und Gebäudeversicherung stehen mit Buchungstag, Valuta, Buchungstext und Betrag in eigenen Spalten. So filtern und summieren Sie ein ganzes Jahr in Minuten, statt zwölf Auszüge abzutippen.
Zuletzt aktualisiert:
Vorteile
Warum SmartKontoauszug für Vermieter?
Ein Jahr in Minuten
Zwölf Monatsauszüge des Mietkontos werden auf einmal verarbeitet. Mieten und Kosten landen in einer Tabelle, die sich nach Mieter, Monat oder Kostenart filtern lässt.
Einnahmen und Werbungskosten getrennt
Mietzins und Akonti ergeben die Einnahmen (Kennzahl 9460), Kreditzinsen, Reparaturen, Betriebskosten und Versicherung die Werbungskosten der Beilage E1b. Jede Zeile bekommt ihre Kennzahl.
Zinsen statt Rate
Nur der Zinsanteil des Kredits ist Werbungskosten (Kennzahl 9510), die Tilgung nicht. Mit dem Kreditkontoauszug in derselben Tabelle ist die Aufteilung nachvollziehbar.
Betriebskosten belegbar
Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Versicherung und Hausbetreuung nach § 21 MRG abrechnen – und die Belege bereithalten, wenn Mieter Einsicht verlangen (§ 21 Abs. 3 MRG).
Mehrere Objekte, ein Format
Laden Sie die Auszüge aller Konten zusammen hoch und werten Sie jede Wohnung oder Liegenschaft in derselben Struktur aus.
Übergabe an den Steuerberater
Macht eine Kanzlei Ihre Steuererklärung oder eine Hausverwaltung die Abrechnung, übergeben Sie eine Tabelle statt eines PDF-Stapels.
Anwendungsfälle
Wofür Vermieter SmartKontoauszug nutzen
Beilage E1b
Einnahmen und Werbungskosten eines Jahres je Einkunftsquelle summieren und in die Kennzahlen der Beilage E1b übertragen – bis 30. Juni über FinanzOnline.
Betriebskostenabrechnung
Betriebskosten herausfiltern, den Akontozahlungen der Mieter gegenüberstellen und bis 30. Juni des Folgejahres abrechnen (§ 21 Abs. 3 MRG).
Mehrere Mietobjekte trennen
Wenn mehrere Wohnungen über dasselbe Konto laufen, sortieren Sie die Eingänge nach Mieter und die Kosten nach Objekt.
Instandhaltung und Instandsetzung belegen
Handwerker- und Verwaltungsrechnungen lückenlos erfassen, damit sofort abgesetzte Reparaturen und die Fünfzehntel nach § 28 Abs. 2 EStG für das Finanzamt nachvollziehbar sind.
Anleitung
So werten Sie Ihr Mietkonto für die Beilage E1b aus
- 1
Auszüge als PDF herunterladen
Laden Sie die Monatsauszüge des Kontos, auf dem die Mieten eingehen und die Kosten abgehen, für das Kalenderjahr aus George, Mein ELBA oder dem E-Banking Ihrer Bank herunter – dazu die Auszüge des Kreditkontos.
- 2
PDFs hochladen
Alle zwölf Monate – und bei Bedarf mehrere Konten – in einem Schritt. Jede Datei wird einzeln verarbeitet.
- 3
Als Excel oder CSV exportieren
Excel zum Filtern und Summieren, CSV für Ihre Verwaltungssoftware. Buchungstag und Valuta bleiben getrennte Spalten.
- 4
Mieten, Betriebskosten und Werbungskosten trennen
Sortieren Sie nach Buchungstext: Mietzins und Akonti der Mieter auf die eine Seite, Kreditzinsen, Reparaturen, Betriebskosten, Versicherung und Verwaltung auf die andere. Kaution und Umbuchungen nehmen Sie heraus.
- 5
Summen übertragen
Übernehmen Sie die Summen in die Kennzahlen der Beilage E1b und rechnen Sie die Betriebskosten mit den Akontozahlungen der Mieter ab.
Ob Beilage E1b oder Abrechnung für Ihre Mieter: Die Tabelle ist die nachvollziehbare Grundlage, das Original-PDF bleibt der Beleg. Mieter dürfen nach § 21 Abs. 3 MRG Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung verlangen, und das Finanzamt kann die Rechnungen hinter den Werbungskosten nachfordern – bewahren Sie Auszüge und Rechnungen sieben Jahre zusammen auf (§ 132 BAO), bei Vorsteuerabzug aus dem Gebäude 22 Jahre (§ 18 Abs. 10 UStG).
So funktioniert's
In drei Schritten fertig
Von der PDF-Datei zur fertigen Tabelle – ohne Vorkenntnisse, ohne Installation.
- 01
PDF hochladen
Ziehen Sie Ihren Kontoauszug in das Upload-Feld oder klicken Sie zum Auswählen.
Auch mehrere PDFs auf einmal möglich – etwa ein ganzes Jahr aus George oder Mein ELBA. Die Übertragung ist per HTTPS verschlüsselt.
- 02
Automatisch verarbeiten
Ihre Bank wird automatisch erkannt und alle Buchungen werden präzise ausgelesen.
Kein manuelles Anpassen, kein Template-Mapping. Buchungstag, Valuta, Betrag, Buchungstext und Saldo werden zuverlässig übernommen.
- 03
Datei herunterladen
Laden Sie das Ergebnis als Excel (.xlsx) oder CSV herunter – in Sekunden fertig.
Die Tabelle ist sofort verwendbar für die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, in Excel und Google Sheets oder zur Weitergabe an Ihre Kanzlei.
Exportformate
Ihre Buchungen als Excel oder CSV exportieren
Laden Sie die Umsätze als saubere Excel- oder CSV-Datei herunter – bereit für die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die laufende Buchhaltung oder die Weitergabe an Ihre Software.
Sicherheit & Datenschutz
Ihre Bankdaten sind bei uns sicher
Wir verarbeiten Ihre Finanzdaten mit der gleichen Sorgfalt, die Sie von Ihrer Bank erwarten.
100% DSGVO-konform · Server in Deutschland · Keine Weitergabe an Dritte
- Keine Bankzugangsdaten nötig
- Sie laden ausschließlich Ihr PDF hoch – Ihre Zugangsdaten zu George, Mein ELBA oder Ihrem Online-Banking werden zu keinem Zeitpunkt abgefragt.
- PDFs werden nach der Extraktion gelöscht
- Hochgeladene PDF-Dateien werden unmittelbar nach der Verarbeitung automatisch gelöscht. Ihre Originaldateien verbleiben nie dauerhaft auf unseren Servern.
- Extraktionsdaten nach 7 Tagen gelöscht
- Die extrahierten Buchungsdaten werden automatisch nach 7 Tagen gelöscht. Sie können Ihre Daten jederzeit früher manuell im Dashboard entfernen.
- Server in Deutschland – 100% DSGVO
- Alle Daten werden ausschließlich auf Servern in Deutschland und damit innerhalb der EU verarbeitet und gespeichert – vollständig konform mit der DSGVO.
Häufige Fragen
Häufige Fragen für Vermieter
Wie erkläre ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 Abs. 1 Z 1 EStG) in der Beilage E1b zur Einkommensteuererklärung E1, eine Beilage je Einkunftsquelle. Die Summe aller Einnahmen kommt in Kennzahl 9460, die Werbungskosten verteilen sich auf die Kennzahlen 9470 bis 9530. Die Summen bilden Sie aus der Excel-Tabelle Ihres Mietkontos.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich angestellt bin?
Ja, sobald der Überschuss aus der Vermietung zusammen mit anderen Nebeneinkünften 730 € im Jahr übersteigt (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Bis 730 € bleibt er durch den Veranlagungsfreibetrag steuerfrei, zwischen 730 € und 1.460 € schmilzt der Freibetrag ab (§ 39 Abs. 5 EStG).
Welche Kosten sind Werbungskosten?
Die AfA des Gebäudes, ohne Nachweis 1,5 % pro Jahr (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG), die Kreditzinsen, laufende Instandhaltung, Betriebskosten, Versicherung, Hausverwaltung und Grundsteuer. Instandsetzung bei Wohngebäuden ist zwingend auf 15 Jahre zu verteilen (§ 28 Abs. 2 EStG). Die Tilgung des Kredits ist keine Werbungskosten.
Zählen die Betriebskosten-Akonti der Mieter als Einnahme?
Ja. Die Akontozahlungen gehören zu den Einnahmen in Kennzahl 9460, die von Ihnen bezahlten Betriebskosten im Gegenzug zu den Werbungskosten in Kennzahl 9530. Ebenso Nachzahlungen aus der Abrechnung; die Kaution dagegen ist keine Einnahme, solange Sie sie nur verwahren.
Kann ich die Daten für die Betriebskostenabrechnung nutzen?
Ja. Filtern Sie Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Versicherung, Hausbetreuung und die übrigen Posten nach § 21 Abs. 1 MRG heraus und stellen Sie sie den Akontozahlungen der Mieter gegenüber. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist bis 30. Juni des Folgejahres abzurechnen; für eine Eigentumswohnung im Neubau richtet sich die Abrechnung nach dem Mietvertrag.
Funktioniert das mit mehreren Wohnungen?
Ja. Laden Sie die PDFs aller Konten zusammen hoch. Über den Buchungstext lassen sich die Buchungen anschließend nach Objekt oder Mieter sortieren – für jede Einkunftsquelle eine eigene Beilage E1b.
Werden Mieteingänge und Belastungen korrekt erkannt?
Ja. Daueraufträge, SEPA-Lastschriften, Überweisungen mit Zahlungsreferenz und Kreditraten werden mit Buchungstag, Valuta, Buchungstext und Betrag aus dem PDF übernommen – so, wie die Bank sie druckt.
Wie viel kostet die Nutzung?
Neu registrierte Nutzer erhalten 5 Gratis-Credits. Weitere Credits kosten € 0,20 pro Seite, ohne Abo. Eine Seite entspricht einem Credit.
Weitere Zielgruppen
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