Wer in Österreich eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern: Sie zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 Abs. 1 Z 1 EStG) und gehören in die Beilage E1b zur Einkommensteuererklärung. Was dort steht, ist kein Betrag aus dem Mietvertrag, sondern das Ergebnis eines Jahres: alle Eingänge minus alle Werbungskosten. Beides steht in den Auszügen des Kontos, auf dem die Miete eingeht. Dieser Beitrag zeigt, ab wann die Steuerpflicht greift, welche Zeilen des Kontoauszugs in welche Kennzahl gehören und wo der Auszug allein nicht reicht.
Ab wann Mieteinnahmen steuerpflichtig sind
Steuerpflichtig ist nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Ob daraus Steuer entsteht, hängt vom gesamten Einkommen ab – für 2026 bleiben die ersten 13.539 € steuerfrei (§ 33 Abs. 1 EStG). Eine eigene Freigrenze für Mieten gibt es nicht, aber zwei Schwellen, die über Veranlagung und Erklärung entscheiden:
- Ohne lohnsteuerpflichtige Einkünfte, etwa als Selbstständige, geben Sie eine Erklärung ab, wenn das Einkommen 2026 mehr als 13.539 € beträgt (§ 42 Abs. 1 Z 3 EStG).
- Mit Gehalt oder Pension werden Sie veranlagt, sobald die anderen Einkünfte 730 € im Jahr übersteigen (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Dann greift der Veranlagungsfreibetrag nach § 39 Abs. 5 EStG: Bis 730 € bleiben die Nebeneinkünfte steuerfrei, darüber schmilzt der Freibetrag um jeden weiteren Euro ab und ist bei 1.460 € aufgebraucht. Die Erklärung selbst ist ab einem Einkommen von 14.769 € Pflicht (§ 42 Abs. 1 Z 3 EStG).
Maßgeblich ist in beiden Fällen der Überschuss, nicht die Bruttomiete: Wer 9.000 € Miete einnimmt und 8.500 € Werbungskosten hat, liegt mit 500 € unter beiden Schwellen.
Welches Jahr zählt: das Zuflussprinzip
Einnahmen gehören in das Kalenderjahr, in dem sie zugeflossen sind, Ausgaben in das Jahr der Zahlung (§ 19 Abs. 1 und 2 EStG). Es zählt also der Tag, an dem das Geld auf dem Konto ankommt – nicht der Monat, für den die Miete gilt. Genau deshalb ist der Kontoauszug die richtige Quelle, nicht der Mietvertrag.
Eine Ausnahme betrifft regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie Mieten: Geht die Jänner-Miete schon am 28. Dezember ein, gehört sie trotzdem ins neue Jahr (§ 19 Abs. 1 Z 1 EStG). Als „kurze Zeit" gelten nach den Einkommensteuerrichtlinien bis zu 15 Tage vor oder nach dem Jahreswechsel (EStR 2000 Rz 4631). Beim Sortieren verdienen die Zeilen rund um den Jahreswechsel deshalb einen zweiten Blick.
Die Einnahmenseite: Kennzahl 9460
In die Kennzahl 9460 der Beilage E1b kommt die Summe aller Einnahmen aus der Einkunftsquelle. Aus dem Kontoauszug sind das:
- der Hauptmietzins, also die eigentliche Miete
- die Betriebskosten-Akonti der Mieter – sie sind Einnahmen, auch wenn Sie das Geld an Hausverwaltung oder Gemeinde weiterreichen; die bezahlten Betriebskosten setzen Sie im Gegenzug als Werbungskosten ab
- Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
- bei der Bruttomethode auch Umsatzsteuer-Gutschriften vom Finanzamt
Nicht dazu gehört die Kaution. Sie verwahren sie für den Mieter und geben sie am Ende zurück; erst wenn Sie sie wegen offener Forderungen einbehalten, wird sie steuerlich relevant. Auf dem Auszug sieht der Eingang aus wie eine doppelte Miete – beim Sortieren bewusst herausnehmen. Ebenso wenig sind Umbuchungen vom eigenen Sparkonto Einnahmen.
Die Werbungskosten: Kennzahlen 9470 bis 9530
Die Beilage E1b teilt die Werbungskosten auf mehrere Kennzahlen auf. Die meisten lassen sich direkt aus dem Kontoauszug füllen:
| Kennzahl | Was hineingehört | Woher die Zahl kommt |
|---|---|---|
| 9500 | AfA des Gebäudes | nicht aus dem Konto: ohne Nachweis 1,5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG); ohne anderen Nachweis entfallen 40 % der Anschaffungskosten auf Grund und Boden, nach der Grundanteilverordnung 2016 je nach Lage auch 20 % oder 30 % |
| 9510 | Fremdfinanzierungskosten | Zinsen und Spesen des Kredits – nur der Zinsanteil der Rate, nicht die Tilgung; die Aufteilung steht auf dem Kreditkontoauszug oder der Zinsbestätigung der Bank |
| 9520 | sofort abgesetzte Instandhaltung | Handwerkerrechnungen für laufende Reparaturen, wie sie vom Konto abgehen |
| 9470 | Fünfzehntel nach § 28 Abs. 2 EStG | Instandsetzung bei Wohngebäuden ist zwingend auf 15 Jahre zu verteilen; hier steht der Jahresbetrag, der Gesamtbetrag der neuen Aufwendungen in Kennzahl 9430 |
| 9530 | übrige Werbungskosten | Betriebskosten, Versicherung, Hausverwaltung, Grundsteuer, Kontoführung, bei der Bruttomethode die bezahlte Umsatzsteuer-Zahllast |
Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung entscheidet, ob eine Rechnung sofort wirkt oder über 15 Jahre: Instandsetzung ist alles, was den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängert – etwa neue Fenster oder eine neue Heizung –, Instandhaltung das Ausbessern und Erneuern einzelner Teile (§ 28 Abs. 2 EStG). Der Kontoauszug zeigt nur den Betrag; die Einordnung kommt aus der Rechnung.
Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, darf die AfA im ersten Jahr bis zum Dreifachen und im zweiten Jahr bis zum Doppelten von 1,5 % betragen (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG, Kennzahl 9135).
Umsatzsteuer: 10 Prozent auf Wohnraum
Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10 % (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG); Wärmelieferung als Nebenleistung und Garagenplätze sind mit 20 % steuerpflichtig. Liegen Ihre gesamten Umsätze unter 55.000 € im Jahr, sind Sie Kleinunternehmer (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG): keine Umsatzsteuer auf der Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug aus Handwerkerrechnungen. Die Grenze gilt für alle Umsätze zusammen, also auch für ein Unternehmen daneben.
Wer Umsatzsteuer abführt, hat in der Beilage E1b die Wahl zwischen Netto- und Bruttomethode. Bei der Bruttomethode stehen Einnahmen und Ausgaben inklusive Umsatzsteuer in der Erklärung, die bezahlten Zahllasten kommen in Kennzahl 9530 und Gutschriften in Kennzahl 9460 – genau so, wie sie auf dem Kontoauszug erscheinen.
Betriebskostenabrechnung mit denselben Zeilen
Dieselben Zeilen brauchen Sie ein zweites Mal. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – typischerweise im Altbau – sind die Betriebskosten eines Kalenderjahres bis spätestens 30. Juni des Folgejahres abzurechnen, und die Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Belege (§ 21 Abs. 3 MRG). Was als Betriebskosten gilt, zählt § 21 Abs. 1 MRG abschließend auf: Wasser, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der Allgemeinflächen, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Verwaltung und Hausbetreuung; dazu kommt die Grundsteuer als öffentliche Abgabe (§ 21 Abs. 2 MRG). Für eine vermietete Eigentumswohnung im Neubau gilt das MRG nur teilweise, und die Abrechnung richtet sich nach dem Mietvertrag.
Vom Kontoauszug zur Beilage E1b
Der Weg ist für eine Wohnung derselbe wie für ein Zinshaus:
- Alle Auszüge des Jahres sammeln – vom Konto, auf dem die Miete eingeht, und vom Kreditkonto.
- In eine Tabelle bringen, damit sich nach Buchungstext filtern lässt.
- Kaution und Umbuchungen herausnehmen, bevor Sie summieren.
- Jede Zeile einer Kennzahl zuordnen: Mieten und Akonti zu 9460, Zinsen zu 9510, Reparaturen zu 9520, der Rest zu 9530.
- Summen bilden und abstimmen: Anfangssaldo plus Eingänge minus Abgänge muss den Endsaldo ergeben.
Schritt 2 kostet von Hand die meiste Zeit, weil ein PDF keine Tabelle ist. SmartKontoauszug wandelt die Auszüge österreichischer Banken in eine Excel- oder CSV-Datei um, mit Buchungstag, Valuta, Buchungstext und Betrag in eigenen Spalten – wie das für Ihre Bank aussieht, zeigen die Seiten zu George, Raiffeisen, Bank Austria und Oberbank. Den ganzen Ablauf von der Tabelle bis zur Betriebskostenabrechnung fasst die Seite für Vermieter zusammen.
Die Erklärung geht bis 30. April in Papierform oder bis 30. Juni über FinanzOnline ein (§ 134 BAO). Die Auszüge selbst bleiben sieben Jahre im Archiv (§ 132 BAO); wer Vorsteuer aus dem Gebäude geltend gemacht hat, hebt die Unterlagen dazu 22 Jahre auf (§ 18 Abs. 10 UStG) – mehr dazu im Beitrag zur Aufbewahrung von Kontoauszügen in Österreich.
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich angestellt bin? Ja, sobald der Überschuss aus der Vermietung zusammen mit anderen Nebeneinkünften 730 € im Jahr übersteigt (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Bis 730 € bleibt er durch den Veranlagungsfreibetrag steuerfrei, zwischen 730 € und 1.460 € schmilzt der Freibetrag ab (§ 39 Abs. 5 EStG).
Zählen die Betriebskosten-Akonti der Mieter als Einnahme? Ja. Sie gehören in Kennzahl 9460, die von Ihnen bezahlten Betriebskosten im Gegenzug in Kennzahl 9530. Unterm Strich hebt sich beides weitgehend auf, in der Erklärung stehen aber beide Beträge.
Ist die Kaution eine Einnahme? Nein, solange Sie sie nur verwahren. Erst ein Einbehalt wegen offener Miete oder Schäden wird steuerlich relevant.
Kann ich die ganze Kreditrate absetzen? Nur den Zinsanteil (Kennzahl 9510). Die Tilgung ist keine Werbungskosten. Die Aufteilung steht auf der Zinsbestätigung der Bank oder dem Kreditkontoauszug.
Wann muss die Betriebskostenabrechnung fertig sein? Im Vollanwendungsbereich des MRG bis 30. Juni des Folgejahres (§ 21 Abs. 3 MRG). Ein Guthaben der Mieter ist zum übernächsten Zinstermin zurückzuzahlen.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Leitfaden und ersetzt keine Steuerberatung. Ob eine Rechnung Instandhaltung oder Instandsetzung ist und welche AfA-Bemessungsgrundlage für Ihr Gebäude gilt, klärt Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater.